Investire nel settore immobiliare non è un’attività che si adatta a tutti. Robert e Kim Kiyosaki hanno fatto di questa nicchia una delle loro preferite, ma ci sono strategie e scelte fondamentali che dovete conoscere prima di iniziare. Dove si intende investire e come dovrebbero essere le domande più importanti.
Ci sono pro e contro per ogni tipo di investimento immobiliare. Gli affitti monofamiliari e le unità multifamiliari hanno i loro alti e bassi e alcune opzioni, come gli immobili commerciali e i magazzini, sono ancora più complicate. Vediamo di seguito le scelte e i loro principali pro e contro.

Affitti monofamiliari e multifamiliari
Le case unifamiliari sono in genere le più facili e meno rischiose di tutte le opzioni immobiliari. Si trova una casa unifamiliare, magari si effettuano alcune piccole riparazioni o aggiornamenti estetici per rendere la proprietà appetibile e la si affitta a una famiglia.

L’aspetto positivo di questa opzione di investimento è che i rischi per l’investitore sono minori.

È possibile distribuire i costi di manutenzione e riparazione su più unità.

Le case unifamiliari di solito mantengono il loro valore meglio di altri immobili residenziali.

Gli affittuari tendono a rimanere o ad affittare una casa unifamiliare più a lungo, il che riduce il turnover e le spese aggiuntive per l’investitore.

Gli affittuari che affittano case unifamiliari ben tenute e in zone generalmente piacevoli, a differenza di altre opzioni di locazione residenziale, di solito sono più orgogliosi della casa, contribuendo a mantenere protetto il vostro investimento.

Nel caso di una casa unifamiliare, le richieste di manutenzione e riparazione sono meno numerose rispetto a quelle di un’unità multifamiliare.

Le imposte sulla proprietà sono spesso proporzionalmente più basse per le case unifamiliari rispetto alle unità multifamiliari o ai condomini.

Quando è il momento di vendere, potrebbe essere più facile vendere una casa residenziale rispetto a un edificio più grande o a un edificio multifamiliare che normalmente attirerebbe solo gli investitori.

Alcuni svantaggi dell’investimento in una casa unifamiliare rispetto a un immobile multifamiliare sono:

Quando l’inquilino se ne va o termina il contratto di locazione, il flusso di cassa è nullo finché non si trova un nuovo inquilino.

Il mercato degli affitti monofamiliari è più ristretto rispetto alle opzioni plurifamiliari. Molte persone che possono permettersi l’affitto di una casa più grande possono spesso permettersi di acquistarne una.

Gli atti di vandalismo e i furti sono più comuni nelle case unifamiliari sfitte che nelle case plurifamiliari o negli appartamenti sfitti.

Anche le unità multifamiliari e i condomini offrono vantaggi e svantaggi. Le proprietà multifamiliari possono includere bifamiliari, trifamiliari, quadrifamiliari e condomini o case a schiera, oltre a condomini. Alcuni degli alti e bassi di questo tipo di investimenti sono i seguenti:

Il rischio di assenza di flusso di cassa è di gran lunga inferiore a quello di una casa unifamiliare. Se una famiglia se ne va, gli altri affittuari continuano a pagare mentre voi trovate un altro inquilino.

Un condominio o una proprietà multifamiliare è più facile da gestire geograficamente rispetto a un numero uguale di affittuari in case unifamiliari in tutta la città.

A volte si può avere la possibilità di far vivere un amministratore in una delle unità, in loco, per un monitoraggio continuo.

Forse il miglior lato positivo di questo tipo di immobili è che si affittano rapidamente!

Alcuni degli aspetti negativi possono essere

Il finanziamento per una proprietà più grande con più unità è spesso più difficile da ottenere.

I costi per la cura del paesaggio, la rimozione dell’immondizia e i servizi sono di solito più elevati, mentre gli affittuari di case unifamiliari si occupano di questi aspetti da soli.

Il tasso di turnover negli appartamenti o nelle multiunità è spesso più alto di quello delle case unifamiliari.

Proprietà commerciali
Esistono molti tipi di immobili commerciali che generano flussi di cassa. Quelli più comuni sono gli uffici, i magazzini/immobili industriali e i complessi commerciali come gli strip mall e i centri commerciali. Gli investimenti commerciali tendono a essere più complessi e costosi sotto quasi tutti gli aspetti, ma il ritorno sull’investimento è di solito di gran lunga superiore rispetto alle opzioni di investimento residenziali. Ecco alcuni pro e contro degli spazi commerciali:

I periodi di locazione tendono a essere più lunghi rispetto agli immobili residenziali. Gli affittuari, come i proprietari di negozi, gli affittuari di uffici e persino le aziende industriali che hanno bisogno di spazi produttivi come i magazzini, di solito rimangono più a lungo per evitare di perdere denaro.

Il canone di locazione è quasi sempre più alto per gli spazi commerciali rispetto a quelli residenziali.

Gli affittuari commerciali hanno tutto l’interesse a mantenere l’immobile in perfetta forma, poiché l’aspetto del loro spazio affittato può riflettersi negativamente sulla loro attività.

Molti contratti di locazione di immobili commerciali sono impostati sulla base del “triplo netto”. Ciò significa che l’affittuario copre tutti i costi fissi come assicurazione, tasse, manutenzione, riparazioni e utenze.

Gli svantaggi degli investimenti in immobili commerciali possono essere fattori importanti nella decisione di lanciarsi in questo settore di investimento. Alcuni di questi includono:

Gli investimenti commerciali sono costosi e molto più complessi dell’acquisto di una casa residenziale. Il finanziamento è spesso difficile e l’entità dei prestiti e le opzioni di rimborso possono intimorire.

Quando l’economia è in crisi o in sofferenza, sia a livello nazionale che nelle città e nei paesi più piccoli, si può assistere a un’impennata dei posti vacanti negli immobili commerciali. Il bacino di potenziali affittuari per gli immobili commerciali è significativamente più piccolo di quello residenziale, e potreste ritrovarvi con un investimento vuoto che non genera flussi di cassa per un periodo di tempo significativo.

Gli immobili industriali e i magazzini hanno generalmente contratti di locazione più lunghi e meno spese di manutenzione, ma sono limitati a un numero molto ridotto di potenziali affittuari. Questi immobili sono anche in prima linea quando l’economia rallenta e le aziende sono costrette a chiudere.

Se avete intenzione di investire nel settore immobiliare, è fondamentale che comprendiate le opzioni a vostra disposizione, il rischio e la ricompensa per ciascuna di esse e quanto vi sentite a vostro agio in queste nicchie di mercato. Un investimento residenziale può essere più indulgente, più sicuro, più facile da ottenere e un buon punto di ingresso per il flusso di cassa. Un investimento commerciale potrebbe essere più complicato da ottenere, con un rischio maggiore, ma con rendimenti molto più elevati. Le proprietà multifamiliari si collocano a metà strada. Prendete questi pro e contro e valutateli in base alla vostra situazione finanziaria personale, per capire quale sia quello giusto per voi.